01
貸款餘額
先確認未清償本金、提前清償條件、塗銷流程與交屋時點，成交價不是可以直接入袋的金額。
TAINAN SELLING GUIDE
台南賣屋實拿別成交後才算：先扣掉這 5 類成本
很多屋主只記得成交價，卻漏算貸款清償、稅費、修繕、服務費與搬遷成本。委託前先把實拿拆成一張清單，才知道該賣、該調整開價，或該暫緩。
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02
稅費項目
房地合一稅、土地增值稅、印花稅、規費與代書相關費用應分開列出，避免用單一稅率粗估。
03
修繕整理
漏水、壁癌、設備損壞、清潔與家具移除都可能影響議價空間，也會改變實拿判斷。
04
服務成本
仲介服務費、廣告曝光、文件補件與交屋協調成本要放進同一張表，才看得出出售策略是否合理。
NET PROCEEDS
實拿表不是估高價，而是避免賣完才發現現金流不對
台南賣屋決策常卡在「行情」與「實拿」不同步。若只追求漂亮開價，沒有把稅費、貸款與屋況成本一起算，可能會在議價、簽約或交屋階段被迫重新談條件。
預估成交價
參考實價登錄、屋況、樓層、車位、管理與區域供給，不把單一高價案例當成保證。
先抓保守、中性、積極三種情境。
貸款與塗銷
查目前貸款餘額、是否有寬限期、違約金或設定塗銷時間。
確認交屋款項如何清償銀行。
稅費與規費
分開估房地合一稅、土地增值稅、契稅以外的可能規費與代書成本。
由專業稅務或地政單位做正式確認。
修繕與讓價
列出必修、可修、不修但揭露三類項目，避免臨簽約才被迫讓價。
把修繕預算與讓價風險放入實拿表。
服務與搬遷
仲介服務費、搬家、清潔、保管與交屋協調時間都會影響最後現金流。
用實拿金額決定是否出售、出租或暫緩。
NEXT STEP
把資料整理好，再決定怎麼委託
台南賣屋實拿可以只用成交價扣貸款嗎？
不建議。屋主還需要拆開房地合一稅、土地增值稅、服務費、規費、代書、修繕、搬遷與可能讓價。AI Flow Radar 的定位是初步整理，不取代正式稅務、法律或地政判定。
房地合一稅可以在委託前先估嗎？
可以先用持有期間、取得成本、成交情境與可列舉費用做初步範圍，但是否適用優惠、可扣除項目與正式稅額仍需依個案文件由專業單位確認。
修繕費要先花，還是反映在開價？
要看屋況、買方客群與市場競品。部分問題修繕後比較好談，部分問題則適合揭露並反映在價格。重點是先量化成本，不要等買方驗屋或議價時才臨時判斷。
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